13. Mai 2015

Gesetz zur Einführung eines Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG SL)


Der Landtag wolle beschließen:
Es wird folgendes Gesetz erlassen:

Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG SL)

§ 1
Aufgaben der Gemeinden


(1) Die Gemeinden haben

1. die Wohnungsaufsicht wahrzunehmen

und

2. Wohnungssuchende, soweit sie der Hilfe bedürfen, bei der Beschaffung von Wohnraum zu unterstützen. Ein Rechtsanspruch auf Beschaffung einer Wohnung besteht nicht.

(2) Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten auch für den geförderten Wohnraum im Sinne des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG) (BGBl. I S. 2376) in der jeweils geltenden Fassung, soweit dessen Regelungen nicht entgegenstehen.

(3) Die Gemeinden nehmen diese Aufgaben als Selbstverwaltungsangelegenheit wahr.

§ 2
Wohnungsaufsicht


(1) Die Gemeinden haben nach den Bestimmungen dieses Gesetzes auf die Beseitigung von Missständen an Wohnraum hinzuwirken.
(2) Absatz 1 gilt für Nebengebäude und Außenanlagen entsprechend.
(3) Die Gemeinden können insbesondere bei Anzeichen von Verwahrlosung in den Wohngebäuden und an den Außenanlagen regelmäßige Überprüfungen durchführen.
(4) Dieses Gesetz findet keine Anwendung für den vom Verfügungsberechtigten eigengenutzten Wohnraum.

§ 3
Definitionen

Bei Anwendung dieses Gesetzes gelten folgende Begriffsbestimmungen:

1. Wohnraum ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Es kann sich hierbei um Wohngebäude, Wohnungen oder einzelne Wohnräume handeln.
2. Ein Missstand besteht, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist. Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist insbesondere erheblich beeinträchtigt, wenn eine oder mehrere der in § 4 genannten Anforderungen an die Ausstattung nicht erfüllt sind und der Verfügungsberechtigte seinen Pflichten aus § 5 nicht nachgekommen ist.
3. Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. Dies kann sich insbesondere daraus ergeben, dass notwendige Erhaltungsarbeiten nach § 5 vernachlässigt wurden.
4. Verfügungsberechtigter ist, wer Eigentümer ist oder auf Grund eines anderen dinglichen Rechts die Verfügungsgewalt über den Wohnraum besitzt. Dem Verfügungsberechtigten stehen ein von ihm Beauftragter sowie der Vermieter gleich.
5. Zur Bewohnerschaft zählt, wer auf Grund eines Mietverhältnisses oder eines sonstigen Rechts den Wohnraum nutzt.

§ 4
Anforderungen an die Ausstattung von Wohnraum


(1) Wohnraum muss insbesondere über folgende Mindestausstattung verfügen:

1. ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung,
2. Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit,
3. Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung,
4. Feuerstätte oder Heizungsanlage,
5. Anschluss für eine Kochküche oder Kochnische und
6. sanitäre Einrichtung.
Die Ausstattung muss funktionsfähig und nutzbar sein. Die Anforderungen der §§ 40
bis 47 der Landesbauordnung vom 18. Februar 2004 (Amtsbl. S. 822) in der jeweils
geltenden Fassung finden Anwendung.

(2) Eine darüber hinaus vorhandene Ausstattung des Wohnraums muss funktionsfähig und nutzbar sein. Dies gilt insbesondere für

1. Balkone und Loggien und
2. Treppen, Aufzugs-, Haustür-/Türschließ- oder Beleuchtungsanlagen in allgemein zugänglichen Räumen.

(3) Bei zentralen Heizungsanlagen muss die Versorgung mit Heizenergie sichergestellt sein; dies gilt entsprechend für die zentrale Strom- und Wasserversorgung.

(4) In den Außenanlagen müssen insbesondere die Zugänge zu Wohngebäuden sowie, soweit vorhanden, Innenhöfe und Kinderspielflächen funktionsfähig und nutzbar sein.

§ 5
Pflichten des Verfügungsberechtigten


(1) Wohnraum ist vom Verfügungsberechtigten so auszustatten, zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist.
(2) Absatz 1 gilt für Nebengebäude und Außenanlagen entsprechend.

§ 6
Sachverhaltsermittlung


(1) Liegen der Gemeinde Anhaltspunkte dafür vor, dass ein Missstand vorliegt, so soll sie die zur Ermittlung des Sachverhalts geeigneten Maßnahmen ergreifen.
(2) Besteht auf Grund der nach Absatz 1 durchgeführten Sachverhaltsermittlung der hinreichende Verdacht, dass der Missstand bauseitig begründet ist, kann die Gemeinde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte weitere notwendige Sachverhaltsaufklärung durchführt. Die Art und Weise der Sachverhaltsermittlung wird durch die Gemeinde festgelegt.
(3) Die Kosten der nach Absatz 2 angeordneten Maßnahme trägt der Verfügungsberechtigte. Bestätigt die Untersuchung den Verdacht nicht, sind dem Verfügungsberechtigten die Kosten zu erstatten.
(4) §§ 68 bis 71 des Saarländischen Polizeigesetzes vom 8. November 1989 in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. März 2001 (Amtsbl. S. 1074) in der jeweils geltenden Fassung gelten entsprechend.

§ 7
Anordnungsbefugnis der Gemeinden


(1) Die Gemeinden haben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, wenn Verwahrlosung vorliegt oder ein Missstand besteht.
(2) Bevor die Gemeinde eine Anordnung erlässt, soll der Verfügungsberechtigte unter Fristsetzung zu freiwilliger Abhilfe veranlasst werden; das gilt nicht, wenn Art und Umfang der Missstände es erfordern, dass die Gemeinde eine Anordnung sofort erlässt.
(3) Von einer Anordnung ist abzusehen oder eine schon erlassene Anordnung ist aufzuheben, soweit der Verfügungsberechtigte nachweist, dass die Beseitigung der Missstände unter Ausschöpfung aller Finanzierungsmöglichkeiten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht finanziert werden kann.
(4) Von einer Anordnung kann abgesehen werden, wenn der Verfügungsberechtigte nachweist, dass der Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt werden wird.

(5) Die Kosten einer Ersatzvornahme von Anordnungen nach Absatz 1 ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück beziehungsweise auf dem Erbbaurecht am Grundstück.

§ 8
Unbewohnbarkeitserklärung


(1) Die Gemeinde kann Wohnraum für unbewohnbar erklären, wenn

1. Anforderungen an die Mindestausstattung gemäß § 4 Absatz 1 nicht erfüllt sind und nicht hergestellt werden können,
2. die Beseitigung von Missständen nicht angeordnet werden kann oder
3. erhebliche gesundheitliche Schäden für die Bewohner drohen.

(2) Die Unbewohnbarkeitserklärung ist dem Verfügungsberechtigten und der Bewohnerschaft bekannt zu geben.

(3) Wer für unbewohnbar erklärten Wohnraum bewohnt, ist verpflichtet, diesen bis zu einem von der Gemeinde zu bestimmenden Zeitpunkt zu räumen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht.

(4) Lässt der Verfügungsberechtigte Wohnraum unbewohnbar werden und hat er dies zu vertreten, so hat er auf Verlangen der Gemeinde dafür zu sorgen, dass die Bewohnerschaft anderweitig zu zumutbaren Bedingungen untergebracht wird.

(5) Der für unbewohnbar erklärte Wohnraum darf nach der Räumung nicht mehr für Wohnzwecke überlassen oder in Benutzung genommen werden.

§ 9
Überbelegung


(1) Wohnraum darf nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Bewohnerin oder jeden Bewohner eine Wohnfläche von mindestens 9 m², für jedes Kind bis sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m² vorhanden ist. Die Wohnfläche ist entsprechend der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung zu berechnen.

(2) Wohnräume sind überbelegt, wenn die Wohnfläche im Zeitpunkt des Räumungsverlangens den nach Absatz 1 geltenden Maßstab nicht erreicht.

(3) Die Gemeinde kann von dem Verfügungsberechtigten oder der Bewohnerschaft die Räumung überbelegter Wohnräume verlangen, bis der Zustand ordnungsgemäßer Belegung erreicht ist. Dabei sind der Zeitpunkt des Einzugs sowie die persönlichen und familiären Verhältnisse zu berücksichtigen. Die Räumung soll erst zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht.

§ 10
Satzungsrecht für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf


(1) Die Gemeinde kann durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. In der Satzung können weitere Bestimmungen über finanzielle Auflagen der Genehmigung oder die Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits erlassenen Satzungen bleiben in Kraft.

(2) Die Satzung ist auf fünf Jahre zu befristen.

(3) Auf Erlass der Satzung besteht kein Rechtsanspruch.

§ 11
Mitwirkungs- und Duldungspflicht


(1) Verfügungsberechtigte und die Bewohnerschaft haben Auskünfte zu geben, Unterlagen vorzulegen und zur Verfügung zu stellen, soweit das zur Durchführung dieses Gesetzes erforderlich ist. Die Beauftragten der Gemeinden sind berechtigt, mit Einwilligung der betroffenen Bewohnerschaft Grundstücke und Wohnräume zu besichtigen, wenn dies für die Entscheidung über eine Maßnahme nach diesem Gesetz erforderlich ist, insbesondere die Einholung von Auskünften nicht ausreicht. Die Besichtigung ist nur zu angemessenen Tageszeiten nach vorheriger Ankündigung zulässig.

(2) Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Wohnraum entgegen § 8 unzulässig benutzt wird oder nach § 9 überbelegt ist, dürfen Grundstücke und Wohnräume ohne Einwilligung der betroffenen Bewohnerschaft jederzeit ohne Ankündigung betreten werden.

(3) Verfügungsberechtigte und Bewohnerschaft sind verpflichtet, die nach diesem Gesetz angeordneten Maßnahmen zu dulden und, soweit erforderlich, den Wohnraum vorübergehend oder dauerhaft zu räumen.

(4) Durch dieses Gesetz wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel13 des Grundgesetzes) eingeschränkt.

§ 12
Informationsrecht


(1) Die Bewohnerschaft, die zum Gebrauch des Wohnraums berechtigt ist, kann auf Antrag über den Stand des Verfahrens, die Sachverhaltsermittlung und über Anordnungen gegenüber dem Verfügungsberechtigten informiert werden.
(2) Die von einer Anordnung betroffenen Verfügungsberechtigten sind über die beabsichtigte Übermittlung von Informationen an die Bewohnerschaft zu unterrichten.
(3) Die Datenschutzbestimmungen bleiben im Übrigen unberührt.

§ 13
Bußgeldvorschriften


(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. den Pflichten nach § 5 nicht nachkommt,
2. der Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung nach § 6 Absatz 2 nicht nachkommt,
3. entgegen § 8 Absatz 5 Wohnraum überlässt,
4. entgegen § 9 Absatz 1 Wohnraum überlässt,
5. Wohnraum in gemäß § 10 Absatz 1 festgelegten Gebieten ohne Genehmigung zweckentfremdet oder
6. entgegen § 11 Absatz 1 eine Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt oder nicht zur Verfügung stellt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 1 bis 5 mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro, im Fall der Nummer 6 mit einer Geldbuße bis zu 3.000 Euro geahndet werden.

(3) Die Gemeinde ist Verwaltungsbehörde im Sinne des § 36 Absatz 1 Nummer 1 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Februar 1987 (BGBl. I S. 602), das durch Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Oktober 2013 (BGBl. I S. 3786) geändert worden ist.

§ 14
Inkrafttreten, Außerkrafttreten


Dieses Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Es tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2023 außer Kraft.

B e g r ü n d u n g :

Ziel des vorliegenden Gesetzesentwurfs ist es, sicherzustellen, dass vermieteter Wohnraum im Saarland stets bestimmten Mindestanforderungen genügt, die ein menschenwürdiges Wohnen ermöglichen. Art. 14 Abs. 2 GG („Eigentum verpflichtet“) ist dabei der Anknüpfungspunkt, um Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungen in die Verantwortung zu nehmen.

Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat zu diesem Zweck bereits im April 2014 ein Wohnungsaufsichtsgesetz verabschiedet, welches Mieterinnen und Mieter vor unhaltbaren Wohnzuständen schützt und Mindeststandards festsetzt, die erfüllt sein müssen, bevor eine Wohnung vermietet werden darf. Bestehende Baustandards wurden dabei durch Hygiene- und Ausstattungsvorgaben ergänzt. Der vorliegende Gesetzentwurf orientiert sich an der Regelung des Landes Nordrhein-Westfalen. So muss der Wohnraum trocken, beheizbar und hell sein, sanitäre Anlagen müssen vorhanden und funktionstüchtig sein. Darüber hinaus wird mit dem Gesetz eine Überbelegung von Wohnungen verhindert, indem für Kinder und Erwachsene eine Mindestwohnfläche festgesetzt wird. Werden die Mindeststandards nicht erfüllt, so können Wohnungsämter Instandsetzungen anordnen oder eine Wohnung für unbewohnbar erklären. Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer werden in diesem Falle verpflichtet, Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen. Verstöße gegen das Gesetz können zudem mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Die Kommunen des Saarlandes bekommen mit dem vorliegenden Gesetzentwurf die Möglichkeit, Missstände zu beseitigen, die durch die Verwahrlosung und Vernachlässigung von Wohnraum entstehen, Überbelegungen zu verhindern und Problemimmobilien wieder besser in den Griff zu bekommen. Städte und Gemeinden sollen bei Anzeichen von Verwahrlosung von Wohnraum frühzeitig reagieren können. Mit dem Wohnungsaufsichtsgesetz erhalten sie die notwendigen Instrumente.